Ceny mieszkań stoją w miejscu, ale sprzedaż rośnie - mówi Robert Chojnacki z Tabelaofert
Pomimo wejścia w życie ustawy o jawności cen, rynek mieszkaniowy pozostał stabilny. Sprzedaż rośnie, ale ceny stoją w miejscu – mówi Robert Chojnacki, wiceprezes zarządu Tabelaofert.
Jawność cen mieszkań, stabilizacja na rynku pierwotnym i wyzwania, z jakimi mierzą się dziś deweloperzy – to tylko część tematów, jakie poruszyliśmy w rozmowie z Robertem Chojnackim, wiceprezesem portalu Tabelaofert.pl. Ekspert wyjaśnia, jak ustawa o jawności cen zmieniła realia sprzedaży mieszkań, dlaczego mimo większej transparentności nie doszło do spadków cen i które miasta w Polsce mierzą się dziś z nadpodażą. W wywiadzie mówi także o możliwych impulsach dla rynku w 2026 roku, roli inwestorów instytucjonalnych i o tym, dlaczego w Polsce własność mieszkania wciąż pozostaje dla większości z nas najbezpieczniejszym wyborem.
Wiola Hass: Najgłośniejsza zmiana ostatnich miesięcy – ustawa o jawności cen mieszkań. Jak ocenia Pan jej wpływ na rynek? Czy jej wprowadzenie przyniosło realną poprawę przejrzystości rynku?
Robert Chojnacki: Ustawa w zakresie swojego podstawowego celu, czyli przejrzystości cen dla kupujących, była bardzo potrzebna. Ceny są jawne. Na naszym portalu tabelaofert.pl również pokazujemy wszystkie ceny, deweloperzy umieszczają je na swoich stronach internetowych, więc z tego punktu widzenia ustawa była dobrym i potrzebnym ruchem. Z pewnością dziękować za nią będą nie tylko klienci, ale i pracownicy biur sprzedaży – wcześniej musieli oni obsługiwać setki osób tylko po to, by przekazać informację o cenie. Teraz klient może sprawdzić wszystko w kilka minut online i kontaktuje się już tylko, gdy jest faktycznie zainteresowany. To skraca proces sprzedaży i pozwala poświęcić więcej czasu konkretnemu klientowi.
Jest gorsza z perspektywy działów marketingowych. Do tej pory brak ceny na stronie generował leady, bo klient musiał zapytać o szczegóły. Teraz marketingowcy będą musieli naprawdę zapracować na swoje wyniki. stawa niesie też pewne ryzyka. Deweloperzy zwracają uwagę, że mieszkania są nieporównywalne – różnią się standardem, widokiem, wykończeniem, parapetami, drzwiami czy rozprowadzonymi instalacjami. Klient porównuje ceny, nie zawsze wiedząc, co się za nimi kryje. Deweloperzy oferujący mieszkania z wykończeniem w cenie będą musieli przemyśleć strategię. Problemem był sposób procedowania ustawy. Jest bardzo restrykcyjna wobec deweloperów – przewiduje wysokie kary za błędy w raportowaniu cen, nawet drobne pomyłki. Wszyscy deweloperzy, od tych sprzedających tysiące mieszkań po małe firmy oferujące dwa domy, zostali wrzuceni do jednego worka. To absurdalne.
Czy widać, że jawność cen rzeczywiście zwiększyła konkurencyjność na rynku pierwotnym?
Tak, rynek stał się bardziej konkurencyjny i klarowny. Odpada element „tajemnicy” – deweloperzy konkurują ofertą, jakością i dodatkowymi usługami, a nie tylko brakiem informacji o cenie.
Czy z perspektywy danych Tabelaofert widać, by sama jawność cen miała jakikolwiek wpływ na poziomy cen ofertowych? Czy możemy mówić o spowolnieniu wzrostów lub stabilizacji w wyniku większej transparentności?
Nie, ceny się nie zmieniły. We wrześniu wzrosła sprzedaż, ale nie przez ustawę, tylko przez obniżki stóp procentowych i efekt niskiej bazy sierpniowej. Zmiana średniej ceny o 0,13% w górę to błąd statystyczny. W cennikach ruch był spory – około 25% ofert zmieniło ceny, ale połowa została podwyższona, a połowa obniżona. Część deweloperów, którzy wcześniej stosowali rabaty, musiała zmienić sposób prezentacji. Inni z kolei podnieśli ceny, żeby rzadziej je raportować. W efekcie bilans wyszedł na zero – ceny stoją, podaż jest duża, sprzedaż rośnie, a deweloperzy starają się najpierw upłynnić to, co już mają w ofercie.
Jak Pan tłumaczy tę równowagę?
Do końca roku ceny pozostaną stabilne. Sytuacja różni się między miastami – Warszawa i Trójmiasto to rynki trudniejsze dla kupujących, bo oferta nie jest duża. W Katowicach, Szczecinie, Poznaniu i Łodzi sytuacja jest odwrotna – tam sprzedaż obecnej oferty zajęłaby nawet cztery i pół roku. W tych miastach nie ma miejsca na wzrost cen ani w tym, ani w przyszłym roku. W Warszawie wzrost w pierwszym kwartale 2026 jest możliwy, bo sprzedaż przyspieszyła, stopy procentowe i oprocentowanie lokat spadły, a alternatywy inwestycyjne, obligacje czy depozyty są mniej atrakcyjne. Można więc spodziewać się powrotu inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Wzrost cen będzie raczej symboliczny, w granicach inflacji.
Łódź jest obecnie najsłabszym rynkiem nieruchomości w Polsce. Ile jest w tym prawdy i z czego to wynika?
To prawda, że w Łodzi, Poznaniu i Katowicach widać dużą nadpodaż. To najlepszy dowód, że rynek działa. Tam, gdzie łatwiej uzyskać pozwolenia i prowadzić inwestycje, jak w Łodzi, podaż szybko rośnie i ceny spadają. W Warszawie jest odwrotnie, procedury są długie i skomplikowane, więc oferta jest mniejsza, a ceny wyższe. W Łodzi średnia cena to ok. 11 tys. zł, w Warszawie 18 tys., mimo że koszt budowy jest podobny. Gdyby administracja była bardziej przyjazna procesowi budowlanemu, mieszkań byłoby więcej i byłyby tańsze.
Wciąż jednak mamy przeciążone procedury i patologie w postaci blokowania inwestycji przez pseudoorganizacje. Firmy potrafią wymuszać ugody, żądając od deweloperów pieniędzy za rezygnację z protestu. Czasem dotyczy to też wspólnot mieszkaniowych, które chcą „odszkodowania” za zgodę na budowę w sąsiedztwie. To podnosi koszty inwestycji, a na końcu płaci za to klient.
Jak wygląda obecnie dynamika cen w największych miastach, gdzie obserwujecie największą stabilność, a gdzie wciąż widoczne są wzrosty?
Ceny pozostają stabilne w skali kraju. Wzrosty lub spadki to głównie efekt struktury oferty – wchodzi nowy, droższy lub tańszy projekt i to przesuwa średnią. Sytuacja jest dobra: jest szeroka oferta, klienci mają wybór, nie są pod presją, a rynek jest płynny.
Co według Pana czeka nas po nowym roku? Czy istnieją przesłanki, że ceny mieszkań znów ruszą w górę, czy raczej będziemy obserwować stagnację?
Wydaje mi się, że do końca roku pozostanie stabilnie, ale w 2026 r. w największych miastach, zwłaszcza w Warszawie, ceny mogą zacząć rosnąć. Wzrost będzie umiarkowany, raczej nominalny, w tempie inflacji.
Na rynku mieszkaniowym jest z czego wybierać, ale wydaje się, że po wakacjach trochę ruszyły inwestycje. Czy faktycznie obecna oferta mieszkań jest ogromna w odniesieniu do popytu?
Tak, oferta jest duża i sytuacja dla klienta jest bardzo dobra. Rynek jest normalny – stabilny, zdrowy, bez euforii. Mieszkania nie sprzedają się już w całości na etapie dziury w ziemi, co jest pozytywne. Rynek się unormował.
Niestety pojawia się teraz pomysł opodatkowania gotowych mieszkań deweloperskich jak lokali komercyjnych. To absurd, który tylko zniechęci firmy do utrzymywania gotowych lokali w ofercie. W efekcie mieszkań gotowych będzie mniej, ceny wzrosną, a klient straci. Lepiej byłoby, gdyby politycy po prostu nie ingerowali w rynek mieszkaniowy. Im mniej ingerencji, tym lepiej.
Czy w Pana ocenie to dobry moment, żeby deweloperzy zakasali rękawy i rozpoczynali budowy?
Tak, to dobry moment. Deweloperzy spodziewali się wzrostu popytu po obniżkach stóp. Projekty są przygotowane, a nowe inwestycje będą uruchamiane w miarę poprawy sprzedaży. Deweloperzy działają etapowo – jeśli sprzedają połowę mieszkań w danym etapie, wprowadzają kolejny. To racjonalne zarządzanie kapitałem.
Jakie czynniki mogą wywołać kolejny impuls wzrostowy: spadek stóp, ożywienie gospodarcze, powrót programów wsparcia, a może napływ inwestorów instytucjonalnych (PRS)?
Największy impuls mogłyby wywołać wydarzenia geopolityczne, podobne do fali migracji po agresji Rosji na Ukrainę. Wtedy na rynek trafiło 2 mln nowych mieszkańców, co przełożyło się na ogromny popyt na wynajem i wzrosty cen. To napędziło również inwestycje w zakup mieszkań pod wynajem. Obecnie napływu ludności nie ma, a demografia działa w drugą stronę – co roku ubywa około 150 tys. osób. Bez jakiegoś szoku zewnętrznego trudno oczekiwać wyraźnego skoku popytu.
W debacie coraz częściej pojawia się wątek najmu, zarówno prywatnego, jak i instytucjonalnego. Czy Pana zdaniem to właśnie rynek najmu powinien być dziś priorytetem polityki mieszkaniowej w Polsce?
To postulat głównie lewicy. Badania pokazują, że młodzi ludzie nadal chcą mieć mieszkania na własność. I słusznie, bo to najbezpieczniejsza forma zabezpieczenia na przyszłość. Nawet jeśli ktoś spłaca kredyt przez 30 lat, to po spłacie ma mieszkanie, w którym może mieszkać bez czynszu. Emeryt, który ma własne mieszkanie, ponosi tylko koszty utrzymania, a nie wynajmu. Kto całe życie wynajmuje, ten po przejściu na emeryturę może mieć problem z utrzymaniem mieszkania przy niskich dochodach.
Wynajem oczywiście jest potrzebny – na pewnym etapie życia, przy zmianie miasta czy pracy – ale nie powinien być podstawą polityki mieszkaniowej. W Polsce podstawą powinna pozostać własność. PRS i budownictwo społeczne mogą być uzupełnieniem, ale nie zastępstwem. Najważniejsze jest, by mieszkań było więcej. Im większa podaż, tym niższe ceny – to zasada, która działa zawsze.
Deweloperzy liczą na wzrost sprzedaży, ale są ostrożni z cenami nowych mieszkań
